关于房产税你不得不考虑的几个问题

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发布时间:2017-12-25 22:11

  

(日剧《卖房子的女人》)

  文/ 向小田(微信ID:xiangxt1984)

  社科院今天发布报告,说:房产税今后数年进入立法程序可能性加大。注意“加大”二字。

  不要再来讨论房产税征收的法律基础了(谁说70年产权就不能征收了?),也不要讨论征收评估值规定了(谁说不好评估了?),毕竟上海早就征收了好几年了。

  上海的规则是(简约版):

  征收对象:本市家庭二套及以上,非本市家庭新购的住房

  评估值:以市场交易价格为准,暂定为交易价格的70%,每隔一段时间重新评估

  税率:0.6%

  举个例子,比如一个非上海户口的人买了套600万的房子,那么,房产税就是600*70%*0.6%=2.52万

  每年都需缴纳,逾期不缴纳的,加收0.05%/天的滞纳金。未缴纳房产税的影响其买卖。

  为方便大家缴纳,可以通过微信/支付宝/APP/网站多种形式,不用排队哦!

  如果是全国人大房产税立法,那么征收就是全国范围的。这样,很多房子以前是免征的,现在就会进入征收范围。同时,对于在多个城市持有多套房产的人,就要缴纳好几个房产税,累计起来总额就高了。第三,随着房价上涨,房产税也随之上涨,房价翻倍,房产税也翻倍,这就对持有房产的人的现金流压力会很大。

  很多人说,房产税征收后的成本将转嫁给租房者,这不能说是绝对的,有的地方如此,有的地方不如此。比如浦东张江,新规划的920万平米新增住宅中,890万采用的是租赁模式,占新增的九成比例。这些不用缴纳房产税的租赁住房进入市场,对租赁市场是一个冲击,租房的价格不是想上涨就能上涨的,也要考虑供需。

  所以我们看到,一线城市现在越来越多的土地拍卖附加要求租赁(据统计,未来5年,北上广三个城市租赁用地供给占同期住宅供地面积超过25%),而且租赁地块越来越多,三五年之后,租赁市场大批房屋入市,压制租房成本。

  房屋存量市场房价主要由持有成本和收益来决定,现在是成本上升收益不动或者涨幅较小,都会影响存量市场房价。

  用新房限价压住增量房价上涨(短期),用扩大租赁用地和房产税压住存量房价上涨(中长期),这就是房地产长效机制的建立。

  下面我们就几个主要问题来探讨一下。

  1、房产税能抑制炒房吗?上海有房产税,为何房价还是在涨呢?

  光靠房产税不能抑制炒房,要抑制炒房,必须是一整套的政策组合。另外,房产税如何征收,金额多少,如何执行,都是影响因子。所以说不能把抑制炒房的重任就寄希望在一个税种上面。

  房价是一个综合性的现象,它既体现供需,也有看不见的手在主导,还是一个货币现象。上涨的原因有多种,不涨的原因也会有很多种。

  另外,说房产税没有用的,我们可以想一下,如果取消房产税,上海的房价会不会更高呢?

  2、这些年看空房价的都卢瑟了?你凭什么看空?看空的都是吊丝。

  首先声明,本文只是讨论房产税征收的影响,大家不要带感情和屁股来看待。纯粹学术讨论。

  过去房价一直上涨,未来房价就会上涨,这个是纯粹的感情驱动,没有逻辑。

  3、房价绝对不可能跌,因为根本就不是市场的东西,政府不会让跌的。

  不太可能跌,但是只要不涨,或者说只要不大涨,就会很难受。如果房价稳在一个水平上,资本上的收益很少,还要交房产税,还要出租收取租金,很多投资人就要评估是否值得了。资金本身也是有成本的。

  另外说政府“不会让跌”的,只是一种意愿。很多时候,价格政府是控制不住的,否则,就不会有2015年的千股跌停了。意愿很丰满,但现实很骨感。

  当然,我认为从政府的角度,房价大跌或者大涨,都是风险因素。

  4、租赁住房增加,可供出售的商品房减少,岂不是商品房供需更不平衡,还是要涨价?

  确实有的地方商品房供给减少了。如果所谓的“租售同权”不到位的话,很多人还是会去买房,这样这个地方的商品房肯定还要涨,不仅要涨,而且要大涨。这就是我们说的,房地产长效机制是一个综合性的治理工程,不是一个动作两个动作就能解决的。

  5、租赁房租金确实便宜,但要排队,毕竟如果租房子这么好的话,肯定很多人去申请。

  这位兄台看到了中国特色的寻租,确实如此。我个人感觉以后租房可能也要采取一种类似于落户打分的制度,打分到一定程度才能去申请。最近刚刚发布的规划,到2035年,上海常住人口要控制在2500万之内。怎么控制?就是既买不起房,也租不到房,不说走还是不走。

  6、房产税出台后,租金肯定上涨。

  这个我们前面谈过了。租金是由很多因素决定的,房产税出台后,会出现有的地方租金上涨,有的地方租金横盘,甚至有的地方租金下跌的情况。这就会产生分化,要看当地租赁住房的供给力度。假如你这个小区旁边开了一个大盘,全部是租赁住房,你觉得你这个小区的租金会上涨吗?

  租金分化也意味着房价分化。我们应该看到的是未来房价分化越来越厉害,可能同一个城市,都在一个区,结果街区不同,房价差异会很大。

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